Cómo evitar pagar a Hacienda al vender tu piso si tienes más de 65 años
Equipo Técnico QVMC
Actualizado: Julio 2026 · 6 min de lectura
El fenómeno del "Downsizing" (Nido Vacío)
Los hijos se independizan, las habitaciones acumulan polvo, y la factura de la calefacción, el IBI y la comunidad no paran de subir. Es el clásico síndrome del nido vacío. En España, cada vez más personas deciden vender esa vivienda grande y costosa de mantener para mudarse a una más pequeña, céntrica o accesible. Este proceso se conoce como downsizing.
Lo que muchos propietarios desconocen es que, al cumplir los 65 años, la Agencia Tributaria otorga un beneficio fiscal masivo que permite liquidar el patrimonio inmobiliario sin perder decenas de miles de euros en impuestos.
La Exención Estrella: 100% libre de IRPF
Según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la ganancia patrimonial que obtengan las personas mayores de 65 años por la transmisión de su vivienda habitual está completamente exenta de tributación.
| Requisito / Escenario | Tributación Menor de 65 años | Tributación Mayor de 65 años |
|---|---|---|
| Venta de Vivienda Habitual y me quedo el dinero | Paga entre el 19% y el 28% de la ganancia | Exento (0 €) |
| Venta de Segunda Residencia | Paga entre el 19% y el 28% de la ganancia | Paga entre el 19% y el 28% de la ganancia |
| Venta de Segunda Residencia y contrato Renta Vitalicia | Paga entre el 19% y el 28% de la ganancia | Exento (hasta 240.000 €) |
Tres detalles clave para no perder la exención
- Debe ser la Vivienda Habitual: Hacienda considera vivienda habitual aquella en la que has residido de manera continuada durante al menos 3 años. Si dejaste de vivir en ella, tienes un plazo de 2 años para venderla desde que te mudaste y aún conservar la exención.
- La edad exacta en el notario: No basta con cumplir 65 años el año de la venta. Debes haber cumplido los 65 años el mismo día (o antes) de firmar la escritura de compraventa en el notario. Si firmas con 64 años y 11 meses, perderás la exención.
- Bienes Gananciales: Si la casa es de ambos cónyuges pero solo uno tiene 65 años, la exención se aplica solo a la mitad (50%) de la ganancia patrimonial. El cónyuge más joven tributará por su 50%, a menos que lo reinvierta en otra vivienda habitual.
"Si la casa está a nombre de los dos y uno tiene 64 años, la recomendación técnica es aplazar la venta hasta que ambos cónyuges cumplan los 65 años, asumiendo que puedan esperar. El ahorro fiscal en una ganancia de 100.000 € supera los 21.000 €."
¿Qué pasa si quiero vender una Segunda Residencia?
Si la casa de la playa o el piso que tienes alquilado empieza a ser un problema, la venta de una segunda residencia NO está exenta automáticamente, ni siquiera para mayores de 65 años. Sin embargo, la ley prevé una "puerta trasera" para no pagar impuestos.
Puedes dejar exenta la ganancia de una segunda residencia si el dinero obtenido de la venta (hasta un máximo de 240.000 €) lo destinas a constituir una Renta Vitalicia asegurada a tu favor en un plazo máximo de seis meses. Es una fórmula excelente para complementar la pensión de jubilación sin tributar por la venta.
info¿Y la Plusvalía Municipal?
¡Cuidado con confundir impuestos! La exención por tener 65 años aplica solo al IRPF (Agencia Tributaria). El Ayuntamiento de tu municipio te seguirá exigiendo el pago de la Plusvalía Municipal (IIVTNU) por la venta del piso.
El momento ideal para hacer el cambio
El downsizing no es solo una cuestión fiscal, es un proyecto vital. Vender la casa familiar para comprar un piso más pequeño (y generalmente de obra nueva, con ascensor y mayor eficiencia energética) suele dejar un excedente de liquidez importante en la cuenta bancaria.
Si tienes más de 65 años, la jugada es redonda: el dinero de la casa grande paga la pequeña al contado, no pagas IRPF por la venta, reduces el coste de vida mensual (menor IBI, menor luz), y el dinero sobrante queda en el banco para disfrutar de la jubilación.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda habitual y tengo más de 65 años?
No. La ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años está 100% exenta de tributación en el IRPF, independientemente del destino que le des al dinero obtenido (no estás obligado a comprar otra casa).
¿Qué ocurre si la vivienda está a nombre de los dos cónyuges pero solo uno tiene 65 años?
La exención se aplica únicamente sobre la ganancia patrimonial correspondiente al cónyuge que haya cumplido los 65 años. La otra mitad (la del cónyuge menor de 65) sí tributará por IRPF, salvo que se aplique la exención por reinversión en otra vivienda habitual.
¿Se puede aplicar a locales comerciales o plazas de garaje?
Solo se aplica a anejos (trasteros y plazas de garaje, hasta dos) siempre que se transmitan conjuntamente con la vivienda habitual. No aplica a locales comerciales ni a garajes sueltos.
¿Te planteas vender para irte a un piso más pequeño?
Te ayudamos a tasar el valor de tu vivienda grande y te calculamos los impuestos locales para que sepas exactamente cuánto dinero limpio te quedará para el cambio.
Consultar caso a Clara