¿Derrama inasumible o ITE desfavorable? Cómo vender un piso con problemas
Equipo Técnico QVMC
Actualizado: Julio 2026 · 5 min de lectura
Cuando la casa se convierte en una carga
Ser propietario no siempre es rentable. A veces, un inmueble puede convertirse en un agujero negro financiero: el edificio suspende la ITE (Inspección Técnica de Edificios), hay que instalar un ascensor, arreglar el tejado, reparar humedades estructurales o la comunidad aprueba una derrama de 20.000 € por vecino que simplemente no puedes asumir.
Si además te encuentras en un momento vital delicado (cierre de un negocio, despido, o necesitas liquidez urgente), mantener ese piso puede llevarte a la ruina. La solución más sensata es vender y cortar la hemorragia, pero ¿quién compra un piso con problemas?
El mercado de los pisos con problemas (iBuyers y Fondos)
Un piso en estas condiciones ahuyenta al comprador particular tradicional. Las familias que buscan vivienda habitual no quieren lidiar con obras, reuniones tensas de comunidad ni sorpresas en los cimientos. Además, los bancos no conceden hipotecas para pisos con ITE desfavorable grave.
Por tanto, tu comprador objetivo cambia drásticamente: ya no le vendes a una familia, le vendes a inversores profesionales, fondos buitre, o iBuyers (empresas que compran pisos al contado en 7 días para reformarlos y revenderlos).
| Tipo de Comprador | Ventaja | Inconveniente (Precio) |
|---|---|---|
| Particular (Flippers) | Suelen pagar un poco más que los fondos | Tardan en conseguir la financiación |
| iBuyers (Empresas) | Compran al contado en 7-15 días | Descuento de aprox. 15%-25% |
| Fondos Oportunistas | Compran pisos con ITE muy grave o ruina | Descuento severo (>30%) |
La trampa de los vicios ocultos
El mayor error que cometen los vendedores desesperados es intentar ocultar el problema. "No digamos nada de la derrama del ascensor" o "pinta por encima de la humedad estructural".
Según el Código Civil español, si ocultas un defecto grave, te enfrentas a una demanda por vicios ocultos. El comprador tiene 6 meses para demandarte. Si gana (y lo hará, porque los peritos demuestran fácilmente si algo se ocultó con mala fe), el juez puede obligarte a pagar íntegramente la reparación, o peor aún, deshacer la compra (acción redhibitoria) exigiéndote devolver el dinero más intereses y costas judiciales.
"La regla de oro para vender un piso con problemas es la transparencia extrema. Declara la derrama, la ITE desfavorable o el problema estructural en el propio anuncio y por escrito en el contrato de arras. Descontarlo del precio de venta te blinda legalmente contra cualquier demanda futura."
Cómo fijar el precio: La regla de la reforma
Para vender rápido un piso con derrama, debes entender cómo calculan el precio los inversores. No basta con restar el coste de la derrama al precio del mercado. El inversor quiere rentabilidad por asumir el riesgo.
- Fórmula errónea: Precio Mercado Libre (150.000 €) - Coste Derrama (15.000 €) = 135.000 €
- Fórmula del inversor: Precio Mercado Libre (150.000 €) - Coste Derrama (15.000 €) - Margen Inversor/Riesgo (15.000 €) = 120.000 €
infoCertificado de deuda con la Comunidad
El día de la firma en notaría, es obligatorio aportar el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad. Si no puedes pagar las cuotas atrasadas de la derrama, puedes pactar con el comprador que él retenga esa cantidad del precio de compraventa para abonarla directamente al Administrador de Fincas.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se puede vender un piso que no ha pasado la ITE?
Legalmente sí, pero debes informar al comprador y dejar constancia en la escritura de que el edificio tiene la Inspección Técnica desfavorable. El comprador debe exonerarte expresamente de entregar el certificado de aptitud para que el Notario lo permita.
Si vendo el piso, ¿quién paga la derrama aprobada por la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las cuotas son exigibles al propietario en el momento del pago. Tú pagas las cuotas giradas hasta el día de la firma en notaría, y el comprador asume las cuotas restantes futuras, salvo pacto contrario en el contrato de arras.
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