Q1: ¿Se puede poner a la venta una vivienda heredada si el propietario original acaba de fallecer?

No de forma legal inmediata. Antes de anunciar, comercializar o firmar cualquier contrato de compraventa, los herederos deben regularizar obligatoriamente la situación jurídica del inmueble aceptando formalmente la herencia y registrándola a su nombre en el Registro de la Propiedad [5, 13].

Q2: ¿Cuáles son los tres certificados iniciales obligatorios que se deben conseguir tras el fallecimiento?

Son el **Certificado de Defunción** (solicitado en el Registro Civil del lugar del fallecimiento), el **Certificado de Últimas Voluntades** (que indica si hay testamento) y el **Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento** (para comprobar seguros de vida) [25].

Q3: ¿Cuánto tiempo se recomienda esperar tras el fallecimiento para empezar con los trámites?

Se aconseja esperar un mínimo de **dos o tres semanas** tras la defunción para iniciar formalmente los trámites notariales, de modo que se evite tomar decisiones precipitadas en momentos de duelo [43].

Q4: ¿Qué es el Certificado de Últimas Voluntades y cuándo se puede solicitar?

Es el documento oficial del Ministerio de Justicia que acredita si el causante otorgó testamento y ante qué notario lo hizo. Se puede solicitar una vez transcurridos **15 días hábiles** desde la fecha del fallecimiento [25].

Q5: ¿Qué ocurre si el fallecido no dejó testamento?

Se debe tramitar obligatoriamente ante un notario un acta de **Declaración de Herederos *Ab Intestato*** para determinar legalmente quiénes son los herederos o sucesores legítimos conforme al Código Civil [25].

Q6: ¿Es obligatorio formalizar la aceptación de la herencia ante notario?

Sí. Para que un bien inmueble cambie oficialmente de propietario tras un fallecimiento, los herederos deben firmar una **Escuritura Pública de Aceptación y Adjudicación de Herencia** ante notario [25]. Sin este título público, no se puede inscribir la propiedad en el Registro ni formalizar la posterior transmisión [6, 25].

Q7: ¿Por qué es imprescindible inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad antes de venderla?

Porque en el sistema legal español nadie puede transmitir un bien que no figure formalmente a su nombre en el Registro [5, 25]. Además, la inscripción registral de la adjudicación es necesaria para dar seguridad jurídica a la operación y permitir que el banco del futuro comprador apruebe una hipoteca sobre la vivienda [25].

Q8: ¿Qué documentos técnicos y de comunidad se necesitan para comercializar la vivienda?

Se requiere una **Nota Simple actualizada** del Registro, el **Certificado de Eficiencia Energética** (obligatorio antes de publicar anuncios) [7], el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (**IBI**) abonado [7], y un **certificado de estar al corriente** con la comunidad de propietarios firmado por el administrador de la finca [7].

Q9: ¿Qué es un proindiviso en el ámbito de una herencia?

Es la situación de copropiedad (también llamada condominio o comunidad de bienes) que se genera cuando un inmueble se adjudica en conjunto a varios herederos [26]. Cada uno de ellos posee una "cuota abstracta" o porcentaje de propiedad (como un 33% o un 50%), pero ninguno es dueño de una parte física o habitación concreta de la casa [26].

Q10: ¿Se puede alquilar a corto plazo la vivienda heredada si hay mayoría pero no unanimidad?

Sí. Los actos de administración, como un arrendamiento temporal, se rigen por el criterio de la **mayoría de cuotas** o participaciones de la copropiedad (conforme al Artículo 398 del Código Civil) [26]. No se requiere unanimidad para alquilar, pero sí para vender [26].

Q11: ¿Se puede vender el inmueble completo si uno de los herederos se niega a firmar?

No. La venta de la totalidad de la vivienda es un acto de disposición y, según el Artículo 397 del Código Civil, exige obligatoriamente la **unanimidad y el consentimiento expreso** de todos los herederos copropietarios [10, 26]. Un solo heredero en contra puede paralizar por completo la operación [26, 53].

Q12: ¿Qué soluciones amistosas existen ante la negativa de un hermano a vender?

Las dos principales son negociar una compensación económica o realizar una **Extinción de Condominio** [11, 27]. En esta última, uno de los herederos compra la cuota de participación de los demás para quedarse con el 100% de la propiedad, compensando económicamente al resto por su parte [27].

Q13: ¿Qué ventajas fiscales ofrece la Extinción de Condominio frente a una venta ordinaria?

Ofrece un gran ahorro fiscal: para el heredero que transmite su parte, está exenta de pagar el IRPF y la Plusvalía Municipal (salvo que existan excesos de adjudicación) [27]. Además, el heredero que se adjudica el 100% no paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo es mucho más bajo (entre 0.5% y 1.5% según la región) [27].

Q14: ¿Puede un heredero vender su porcentaje de la casa a un tercero de forma independiente?

Sí. Cada copropietario es libre de vender su cuota indivisa (su porcentaje de propiedad) a un tercero o a empresas especializadas en la compra de proindivisos sin necesidad del consentimiento de los demás [27, 70].

Q15: ¿Qué es el derecho de retracto de coherederos y qué plazos tiene?

Es el derecho de adquisición preferente que tienen los demás copropietarios para comprar la cuota que un hermano va a vender a un tercero, igualando el mismo precio de la oferta [27, 71]. El plazo para ejercitarlo es de **9 días** desde que se tiene conocimiento formal de la venta (ampliable a 3 meses en Cataluña) [27].

Q16: ¿Qué ocurre si se inicia una acción de división de la cosa común en los tribunales?

Al tratarse de un piso (bien que no se puede dividir físicamente), el juez decretará inevitablemente la disolución de la copropiedad mediante su venta en **subasta pública** y el posterior reparto del dinero recaudado entre los herederos (Art. 400 del Código Civil) [27, 55]. Su principal inconveniente es que el inmueble suele adjudicarse por un valor inferior al de mercado y genera elevados gastos judiciales [27].

Q17: ¿Cuáles son los impuestos obligatorios que se pagan únicamente por el hecho de heredar?

Al recibir una vivienda en herencia, se deben asumir dos impuestos obligatorios: el **Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)** (gestionado por la comunidad autónoma de residencia del fallecido y liquidable en 6 meses) y la **Plusvalía Municipal** (IIVTNU) (gestionada por el ayuntamiento correspondiente). Según datos del Consejo General del Notariado (2025), el ISD cuenta con bonificaciones de hasta el 99% en regiones como Madrid o Andalucía, reduciendo drásticamente el coste fiscal real. Impuesto / Coste Sujeto Pasivo Plazo de Liquidación Porcentaje / Coste Medio (2026) Impuesto de Sucesiones (ISD) Heredero 6 meses desde el fallecimiento Variable por CC.AA. (bonificaciones hasta el 99%) Plusvalía Municipal (IIVTNU) Vendedor (Heredero) 30 días hábiles desde la venta Coeficientes estatales sobre valor catastral (máx. 30%) IRPF (Ganancia Patrimonial) Vendedor (Heredero) Campaña de Renta del año siguiente Escala progresiva del 19% al 28% sobre beneficio neto

Q18: ¿Tienen que pagar IRPF los herederos en su declaración anual por el mero hecho de recibir la herencia?

No. La adquisición de bienes por herencia (adquisición a título gratuito) no genera tributación en el IRPF de los herederos; está sujeta exclusivamente al Impuesto sobre Sucesiones [93]. Solo se declarará en el IRPF si posteriormente se vende el inmueble y se produce una ganancia patrimonial [9, 93].

Q19: ¿Cómo tributa en el IRPF la posterior venta del inmueble heredado?

Tributa como una **ganancia patrimonial** dentro de la base imponible del ahorro [9, 35]. Se calcula restando al precio de venta real (valor de transmisión) el valor declarado en la herencia más todos los gastos y tributos inherentes pagados al adquirir (valor de adquisición) [9, 37]. Los tipos impositivos aplicables van en tramos progresivos del 19% al 28% [9, 29].

Q20: ¿Qué gastos y tributos se pueden sumar al valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial en el IRPF?

Se pueden sumar todos los gastos inherentes a la adquisición de la herencia: honorarios de notaría, Registro de la Propiedad, el Impuesto sobre Sucesiones liquidado y la plusvalía municipal abonada al heredar [37]. Esto incrementa el valor de adquisición y reduce la ganancia tributable [37].

Q21: ¿Qué gastos se deducen del valor de transmisión para pagar menos IRPF en la venta?

Se pueden deducir los gastos directos de la venta asumidos por el vendedor, como los honorarios de la agencia inmobiliaria que intermedió en la operación y el coste de la plusvalía municipal devengada en esta transmisión por venta [37].

Q22: ¿En qué supuestos se puede declarar exenta la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda heredada?

Existen cuatro vías legales principales en el IRPF: 1. **Reinversión en vivienda habitual**: Si se vende la que ha sido la vivienda habitual y el dinero se destina a comprar o rehabilitar otra vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años [37, 38]. 2. **Mayores de 65 años**: Si la vivienda transmitida era su vivienda habitual, la ganancia está exenta sin obligatoriedad de reinvertir [38, 39]. 3. **Renta vitalicia**: Para mayores de 65 años que vendan cualquier otro inmueble y destinen el importe a constituir una renta vitalicia asegurada (límite de 240.000 €, plazo de 6 meses) [39, 40]. 4. **Coeficientes de abatimiento**: Aplicables a inmuebles adquiridos antes de 1994 para paliar el impacto de la inflación [40, 41].

Q23: ¿Por qué se dice que la Plusvalía Municipal se paga por duplicado en estos procesos?

Porque el impuesto municipal se devenga en dos momentos diferentes: la primera vez al aceptar la herencia (por el incremento desde la adquisición del fallecido hasta su defunción) [92], y la segunda vez al vender la vivienda a un tercero (por el incremento de valor generado desde el fallecimiento hasta la fecha de la venta) [9, 29].

Q24: ¿Qué impuestos anuales genera mantener el inmueble heredado vacío si no se vende rápido?

Hacienda aplica una **"imputación de rentas inmobiliarias"** en el IRPF anual de cada heredero (equivalente al 1.1% o al 2% del valor catastral de su cuota de participación) por los días que el piso esté desocupado [29]. Además, se incrementa la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio de los herederos y se siguen devengando los recibos del IBI [28, 29].

Q25: ¿Cuál es el plazo legal para pagar los impuestos sucesorios y cómo se puede ampliar?

El plazo es de **6 meses** contados desde la fecha del fallecimiento del causante [92]. Sin embargo, se puede solicitar una prórroga por otros 6 meses adicionales (haciendo un total de 12 meses) si se solicita formalmente por escrito dentro de los primeros 5 meses del plazo voluntario [92].

Q26: ¿Cuáles son los recargos e intereses de demora si se paga el Impuesto de Sucesiones o la Plusvalía fuera de plazo sin requerimiento previo?

Se aplican recargos progresivos por extemporalidad: un 5% si el retraso es de hasta 3 meses; un 10% entre los 3 y 6 meses; un 15% entre los 6 y 12 meses; y un 20% si transcurre más de un año [96]. Si el retraso supera los 12 meses, además se exigirán intereses de demora [93].

Q27: ¿Qué sanciones económicas se aplican si la administración detecta que no se han declarado los impuestos de la herencia?

Si Hacienda o el ayuntamiento emiten un requerimiento, se aplicará una sanción tributaria que oscilará entre el **50% y el 150%** de la cuota que se dejó de pagar, sumándose a ello los recargos e intereses de demora acumulados [94, 96].

Q28: ¿Cómo afecta el impago de impuestos a la relación entre herederos si solo uno incumple?

El Impuesto de Sucesiones se autoliquida individualmente: cada heredero responde únicamente de su cuota y Hacienda no puede reclamar al resto por el impago de un hermano [95]. Sin embargo, en el caso de deudas de comunidad o IBI del inmueble, estas tienen carácter solidario [28, 53]. Si un heredero no paga su parte de los gastos corrientes, la comunidad o el ayuntamiento pueden reclamar judicialmente la totalidad a cualquiera de los herederos solventes [28, 53].

Q29: ¿Qué ocurre si un heredero decide instalarse a vivir en el piso heredado sin autorización del resto?

Se le considera legalmente un **"heredero ocupante en precario"** [28, 54]. Los demás coherederos tienen pleno derecho a exigirle una indemnización por el uso exclusivo de la cosa común o a iniciar un procedimiento de desahucio judicial para desalojarlo, el cual puede demorarse varios años en los tribunales [28, 54].

Q30: ¿Cuáles son las consecuencias de dejar que una herencia inmobiliaria permanezca bloqueada durante décadas?

El paso del tiempo provoca un grave deterioro físico de la vivienda (reduciendo su valor de mercado) [28], acumula deudas solidarias de comunidad e IBI (con riesgo de embargo por vía ejecutiva) [53, 97], incrementa la cuota de la futura plusvalía municipal por venta al aumentar los años de cálculo [29], y eleva drásticamente el riesgo de perder el patrimonio definitivamente tras un plazo de prescripción general de 30 años [43]. El asesoramiento legal preventivo y la mediación neutral son siempre la vía más rápida y económica para evitar estos escenarios [45].

Momento de la Verdad: Herencias

Guía y Trámites para Vender una Vivienda Heredada

Aprende a gestionar la aceptación de herencia, el pago del Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal y la venta del proindiviso sin tensiones familiares.

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# Fase 3: Aceptación Formal de la Herencia (Semanas 5 a 8)

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# Fase 4: Liquidación de Impuestos Sucesorios (Plazo: 6 meses)

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# Fase 5: Inscripción Registral (Semanas 8 a 12)

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